Памятка гражданам «как не стать обманутым дольщиком»

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 конституции Российской Федерации), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации). Вместе с тем, заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак. Какие же шаги необходимо предпринять, чтобы не пополнить ряды «обманутых дольщиков»? 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. 

Во-первых, необходимо проанализировать информацию о застройщике, в том числе информацию о его государственной регистрации; о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик и их результатах; выяснить отзывы других лиц. Эти данные зачастую публикуются в средствах массовой информации и (или) размещаются в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»). Кроме того, застройщик обязан представить проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, любому заинтересованному лицу для ознакомления. Следует также осуществлять мониторинг судебных актов арбитражных судов на предмет наличия споров застройщика, в том числе на предмет введения в отношении застройщика процедуры банкротства. 

С учетом содержания этой информации граждане еще до заключения договора имеют возможность оценить риски, связанные с привлечением их средств застройщиком. 

Не стоит верить «недостоверной рекламе» и возможности приобрести жилье по стоимости квадратного метра значительно ниже среднерыночной. 

Во-вторых, закон допускает привлечение денежных средств граждан только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными кооперативами. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства иными способами, подлежат административной ответственности. 

Широко распространена практика заключения предварительных договоров долевого участия в строительстве, однако формально-юридически действие такого договора не подпадает под действие Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве и не дает дольщику никаких гарантий того, что в будущем он станет собственником квартиры. Должна насторожить и ситуация, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предлагает заключить инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13).

В-третьих, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии какого-либо из вышеперечисленных условий договор считается незаключенным. 

Договор подлежит государственной регистрации. 

Следует также иметь в виду, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объектов строительства, либо договора аренды такого земельного участка. В связи с чем, прежде чем заключить договор, необходимо потребовать у застройщика предъявления вышеуказанных сведений. 

Помимо этого, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение. 

Только соблюдение всех этих норм может дать определенную гарантию улучшения своих жилищных условий. 

Если же застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства. Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, по ст. 200.3 УК РФ за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере.